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很多人在买房的时候,会关注区位、学区、价格等等,比较细致的会关注有没有新风、直饮水等附加价值。但是与购房息息相关的得房率你真的了解么?

前段时间去项目上聊天,聊到了想做一个房产专业栏目的想法。目前市面上的户型琳琅满目,各种装修精致小巧的样板间,很多购房者就晕了方向。

目前菏泽市场上最好卖的是小三室,110㎡以内的。这类户型是中间户,价格也要稍微的高一点,但是往往都是供不应求。

一般情况下,多层住宅的得房率最高,基本控制在85~90%,小高层得房率约80~85%,高层一般在72~80%,办公楼为55~60%。

很多人多公摊的理解就是整个小区除了自己居住的住宅面积以外,剩下的所有的公共面积都算公摊。甚至有些人会觉得,连小区里面的花园,绿化等公共配套也要算在公摊之内。

一般情况下大堂、公共门厅、走廊、过道、电(楼)梯前厅、楼梯口、电梯井、电梯机房、垃圾道、管道井、水泵房、消防通道、变(配)电室、值班警卫室等,以及为整幢服务的公共用房和物业管理用房以及其他功能上为该建筑服务的专用设备用房都属于公摊面积,你以为这些就完事了?其实不然公摊还包括: 每套与公用建筑空间之间的分隔墙及外墙(包括山墙),为墙体面积水面投影面积的一半。

独立使用的仓库、机动车库、非机动车库、车道等,作为人防工程的地下室、单独具备使用功能的独立使用空间,不能计算在公摊之内。

举个例子,某个小区建设了一栋独立的物业服务办公室,为整个小区进行服务,那么该物业办公室不能计算到公摊范围之内。

一般来讲,以6层以下的多层住宅为例,建筑设计防火规范中规定可以采用敞开楼梯间,多层住宅一般只设置一部楼梯,走廊与楼梯间合用,即便是带电梯的洋房,电梯和楼梯普遍也共用楼梯间或极小的走廊,再加上住户比较少,设备井道占用的面积相对来说也比较少。所以说公摊就会小很多。

十二层以上的住宅,一般按照住宅设计规范规定需要设置两部电梯,楼梯间设置为防烟楼梯间,可以选择一栋楼两个单元,每个单元设置一部电梯来满足对应要求,这样来看对公摊面积的影响并不大。

十九层十九层以上的住宅建筑,每个单元每层的安全出口不应少于2个的规定则直接影响到了房子的得房率,两个安全出口意味着需要设置两部楼梯,无论是两个独立的楼梯还是一组剪刀形楼梯,占用面积显然都是要高于1部楼梯。

而且两个楼梯间前室如果共用还需要满足不低于6平方米的规定,如果楼梯间前室与消防电梯前室共用则需要满足不低于12平方米的规定,仅仅是电梯、电梯前室、两部楼梯、楼梯前室,就已经达到30平方。再加上电井、水井、暖井以及走廊、连廊等等,高层的实际公摊面积远高于多层。

除了住宅设计规范中对于公共面积的硬性要求以外,一些楼盘项目的弹性设计也对得房率有很大的影响。

一般来讲,在住宅设计规范中入户门设计要求在单侧的走廊宽度不得低于一米二,入户门设计在两侧的走廊宽度不能低于一米三,假如说设计院为了提高出行的舒适度将走廊设计为一米五宽,这样来讲得房率肯定会降低;同样,如果电梯前室与楼梯前室分用就不需要满足2.4米宽的要求,但是为了大件家具担架等可以进入电梯,电梯依然要选择设计比较宽的钱是,这样的话,得房率也必然会降低。

同样来讲,两个南北通透需要边户配合的户型,假如说两边的边户面积偏大,得房率就会高。

也就是说同一高度的两栋楼,梯户比相同,他们的公用面积是相同的。边户越大,相对来说得房率就会越高

相对来说,一梯两户的小高层与8+1的洋房作比较,小高层的舒适度就会比洋房更好一点,但是公摊也要大很多。

其实根据上面可以知道,类似的公共空间设计布局,可以说公摊基本上来说是比较恒定的。但是市场上还是有些项目会打出自己低公摊,得房率高。那么原因到底在哪呢?

一般来讲,33层的高层住宅,公摊在22%-25%左右,当然有些个别项目的公摊有可能在25%以上。

如果房屋的公摊面积比较小的话,那么该栋楼的公共面积也不会太大,比如楼梯、大堂、过道等都会受到一定的影响。因此,虽然公摊面积越小购房者需要支付的房款就越少,但是对于房屋整体而言,美观和居住舒适度上有一定的影响。

Author: admin

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